こんにちは、草野です。

家づくりには土地と並んで資金が必要ですが、
ウン千万円にもなる買い物、
全額自己資金という方はなかなかいません。
「住宅ローン」のお世話になる方も多いことと思います。

そんな方に朗報が！
以前、「国が景気刺激策の一つとして
住宅ローン減税の継続を検討している」とご紹介しましたが、
一昨日の国土交通省の発表によると、単なる「継続」ではなく、
「拡充」する方向で要望していることが分かりました。

現行の住宅ローン減税では、
10年以上のローンを組んで住宅の購入や新築・増改築をした場合、
新居で住み始めてから10年間、所得税が最大160万円控除されますが、
この上限を300万円まで引き上げるとのこと。
（対象となる融資残高を2000万円から3000万円に引き上げ）

さらに、控除枠いっぱいに使いきれない場合は、
所得税だけでなく住民税も控除の対象にしたり、
「200年住宅」や「省エネ住宅」では
さらに減税対象の借入額の上限を高くするなど、
随所に「拡充」されていることが分かります。

でも、これらはあくまで国土交通省ベースの「要望」なんですよね。
減税する分の財源をどうするかを考えると、
財務省や自治体が渋ることも考えられます。

国としては、今回の「税制改正要望」と同時に発表された
「2009年度予算の概算要求」と合わせて、
「総合経済対策」としていますので、
まだまだ政治的な駆け引きがありそうですね。

こんにちは、草野です。

先日来ご紹介している「住宅瑕疵担保履行法」。
その柱は「瑕疵担保責任履行のための財源（資力）の確保」ですが、
もう一つの目玉が「紛争処理体制の整備」です。

住宅のトラブルというのは、こじれてしまうと
解決までに費用や時間がかかってしまうもの。
その間、買主はトラブルを抱えた建物の中での生活を余儀なくされます。

そこで「住宅瑕疵担保履行法」では、住宅の売主と買主間の紛争を
迅速かつ円滑に処理するための体制を整備することが掲げられました。
具体的には、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅で
トラブルが生じた際、1万円という安価な手数料で、
弁護士や建築士などの専門家からなる「紛争処理機関」による
「あっせん」「調停」「仲裁」を受けることが出来るようになります。
これにより、消費者保護の観点からスピーディーに紛争が解決されるという訳です。

一点注意が必要なのが、「供託金」の供託により瑕疵担保を確保している
住宅の場合には、「紛争処理機関」が利用できないないということ。
「保険への加入」や「供託金の供託」といった瑕疵担保の確保は、
あくまで建設会社が行うもの。買主側としては、保険か供託かの指定は
出来ないと思われますので、どちらを選択するかを
事前に建設会社に確認しておいた方が良いでしょう。

もう一点、「住宅瑕疵担保履行法」が施行される
平成21年10月1日以前に引き渡される住宅については、
「保険」も「供託」も義務とはなっていません。

と言っても、この点については問題ありません。
現在でも「住宅性能評価表示制度」における「建設住宅性能評価書」が
交付された住宅については、「紛争処理機関」を利用することが出来ます。
いざという時のために備えておきたい方は、
「住宅性能評価表示制度」を利用することをお勧めします。

ちなみに、以前ご紹介しましたが、
リブネットのコンサルティングを利用していただいた住宅には、
「住宅性能評価表示制度」を無料でプレゼントしています。
詳しくはリブネットのホームページをご覧下さいませ。

こんにちは、草野です。

せっかく手間ひまかけてつくった我が家が、
築後数年しか経っていなのに雨漏りがしてしまった。
10年間は無償で修理してくれると思っていたら、
建築した建設会社は倒産していて、誰も補償してくれなかった・・・
なんてことになったらやり切れませんよね。

そんなことが起こらないようにと作られたのが
昨日ご紹介した「住宅瑕疵担保履行法」ですが、
この法律が施行されるのは平成21年10月1日、
それ以前に引き渡される新築住宅については適用されません。
それまでの間はどうしたら良いのでしょうか？

実はこの制度と同じような仕組みが現在もあります。
それが「第三者瑕疵保証」制度。
「住宅瑕疵担保履行法」における
「住宅瑕疵担保責任保険」と同じようなもので、
住宅購入者でも建設会社でもない第三者である保証機関が、
一定の条件の下に10年間の瑕疵保証をするというもの。

現在は義務化されていないため、入っても入らなくても良い、
自動車で言う「任意保険」のような扱いになっていますが、
経済の先行きの見えない昨今、入っておくと安心ですよね。

ただ、10年間の保証を受けるためには、
一定の設計の基準を満たしたり（雨漏りしにくい納まりにするなど）、
建設会社の経営状態のチェックが入ったりします。
（倒産しそうな工務店の保証などしたくない？！）
そのため、第三者瑕疵保証を利用しない建設会社も結構あります。

逆に言うと、第三者瑕疵保証を利用している建設会社は、
しっかりした住宅をつくり、会社そのものもしっかりしている、と言えそうです。
もうしばらくの間は、第三者瑕疵保証の利用の有無を
建設会社選びのポイントの一つに置いても良いかもしれませんね。

（ちなみに、リブネットでは、安心を担保するという点から、
　一部大手ハウスメーカーを除き、全ての建設会社に
　第三者瑕疵保証の利用を義務付けています）

こんにちは、草野です。

本日は、愛知県が主催する「宅地建物取引業研修会」に
コンサルタントの新保と一緒に参加してきました。

テーマは「高度地区の拡充及び緑化地域制度について」
「長期使用製品安全点検・表示制度について」など、
宅建業に関わる最新の制度についてでしたが、
もう一つのテーマ「住宅瑕疵担保履行法について」は、
住宅業界にとっても非常に重要な内容。
会場に来ていた宅建業者たちも熱心に聴いていました。

この「住宅瑕疵担保履行法」、正式名称は
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
というもので、平成19年5月30日に公布されました。

これまで日本の住宅政策においては、消費者保護の観点から
「住宅の品質確保促進等に関する法律」が平成12年4月に施行され、
住宅を施工した建設会社等に10年間の瑕疵担保責任が義務付けられましたが、
かの耐震偽装事件で、売主の倒産により偽装マンションの住人が不利益を蒙るなど、
建築会社の倒産などで瑕疵担保責任が履行されない事態が見受けられました。
そこで、万一住宅に瑕疵があった際、確実に瑕疵担保が実行されるように、
「住宅瑕疵担保履行法」がつくられました。

この法律の要は、建設会社等が倒産してしまった際の
瑕疵補修の費用をいかに確保するかということ。
具体的には、建設会社や宅建業者が住宅を新築・販売する際、
　　1)供託所へ供託金の供託をする
　　2)住宅瑕疵担保責任保険に加入する
ことのどちらかを義務付けることにより、
瑕疵担保責任履行のための財源（資力）を確保します。

これでひと安心ですが、実はこの制度、実際に適用されるのは
平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅から。
では、それまでの間はどうしたらよいのでしょうか？
・・・その答えは長くなりそうなので、明日お届けします。

こんにちは、草野です。

先日『建築条件付の土地』と題し、
当ブログにて建築条件付土地のご紹介をしましたが、
そのなかで一つ大きな間違いがありました。

それは「土地の売買契約後3ヶ月以内に、
土地を売る業者と建物の工事請負契約を締結することを条件に、
土地の売買契約を締結することになります」
の中の「売買契約後3ヶ月以内」の部分。

リブネットの提携建築家・Nさんからご指摘いただいて
気付いたのですが、この「3ヶ月以内」という規定は、
平成15年に撤廃され「任意の期間」になりました。
ここに謹んで訂正とお詫びをいたしますm(_ _)m
いまでもネットや本を見ると「3ヶ月以内」と記載されているものがあり、
実際の売買にあたっても3ヶ月と設定されている物件があるので、
草野も「3ヶ月以内」と思い込んでいました(^^ゞ

ちなみに「建築条件付土地」というのは、
「建築基準法」や「宅地建物取引業法」ではなく、
「独占禁止法」に基づいた制度です。
独占禁止法の不動産業界における運用団体「不動産公正取引協議会」が、
自主規制「不動産の表示に関する公正競争規約」と「施行規則」を制定しており、
そのなかに建築条件付土地についての記述もあるというわけです。

そこには、以下の内容を「見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の
文字により、分かりやすい表現で表示」することとなっています。
（不動産の表示に関する公正競争規約　第6条1項より）

　ア）取引の対象が建築条件付土地である旨
　イ）建築請負契約を締結すべき期限
　　　（土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、
　　　　土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の
　　　　期間を経過した日以降に設定される期限）
　ウ）建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は、解除され、
　　　かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、
　　　すべて遅滞なく返還する旨
　エ）表示に係る建物の設計プランについて、次に掲げる事項
　　(ア) 当該プランは、土地の購入者の設計プランの参考に資するための
　　　　一例であって、当該プランを採用するか否かは土地購入者の
　　　　自由な判断に委ねられている旨
　　(イ) 当該プランに係る建物の建築代金並びにこれ以外に必要となる
　　　　費用の内容及びその額

・・・家づくりや不動産の世界には、
実にいろいろな法律や制度が絡み合っています。
コンサルタントとしては日々是れ勉強、です。

こんにちは、草野です。

本日は3組のお客さまのコンサルティングをしましたが、
皆さま共通するテーマは「土地」！
これから土地を探される方に不動産屋さんをご紹介したり、
ネットで見つけた土地をご相談をお受けしたりしました。

そして3組目のお客さまは、リブネットの提携工務店が分譲中の
建築条件付の土地がお気に召したので、
一緒にその工務店さんにお伺いし、打ち合わせに同席してきました。

土地を探しているとよく目にする「建築条件付」の土地。
これは「建築する業者が決まっている土地」のことです。

具体的には、土地の売買契約後3ヶ月以内に、
土地を売る業者と建物の工事請負契約を締結することを条件に、
土地の売買契約を締結することになります。
逆に言うと、3ヶ月間設計の打合せをしたけれども、
気に入ったプランにならなかった場合は、
土地の売買契約を解除でき、土地の代金は返還されます。

「土地」の購入といっても、建築する会社は決まっているので、
「自由に設計できる建売住宅」を購入する
という感覚の方が近いかもしれません。
それだけに、建築条件付の土地をご検討の方は、土地そのものだけでなく、
建築会社の良し悪しも含めてご検討した方が良さそうですね。

こんにちは、草野です。

今日から8月ですね。
月変わりに何かをスタートするということはよくありますが、
最近は原油価格高騰の影響で物価も軒並みアップ、
ガソリンなど「今日から値上げ」のニュースがテレビで流れていました。
（キャスターも「毎月1日は、価格上昇のお知らせが
　恒例になってしまいました」と言っていました）

身のまわりを見ても「値上げ」ばかりで、生活も苦しくなろうというもの。
さすがにこのままでは景気がいっこうに良くならないということで、
「国が景気刺激策の一つとして住宅ローン減税の継続を検討している」
というニュースも、本日流れました。

住宅ローン減税は正式には「住宅借入金等特別控除」といい、
10年以上のローンを組んで住宅の購入や新築・増改築をした場合、
新居で住み始めてから10年間、所得税が控除されるというもの。
例えば、今年12月までに入居し2000万円のローン残高がある場合、
入居1年目は残高の1％の20万円が控除され、
10年間の合計で最高160万円が控除されます。

この住宅ローン減税、平成11年に景気対策として
大幅に拡充されましたが、その後段階的に縮小され、
今年12月いっぱいで打ち切られることになっていました。

朝日新聞によると、財務省と国土交通省は
『住宅需要の低迷が続くなか、減税を打ち切ると景気に悪い影響を
　与えかねないと判断した。今後、減税の規模や適用条件などを詰める』
とのことで、詳細は未定ながら、制度自体は継続しそうな模様です。

一生活者として歓迎したい動きですね。

こんにちは、草野です。

本日は日曜日ということで、
3組のお客さまの家づくりコンサルティングをしました。
家づくりというとまずは土地からということで、
皆さま土地についてのご相談がありました。

うち一組は、建築地まで出張してのコンサルティング。
このお客さま、現在ご実家にお住まいで、
そのご実家の敷地を分筆しての家づくりをご検討中。
なかなか土地が見つかりにくい昨今、
好条件での家づくりスタートと言えますが、
ちょっと気になる点があったため、
建築地にて実際に確認してきました。

土地を分筆する際の注意点の一つに、
法的に建築可能なように敷地を設定するということがあります。
このお客さまの場合、法的条件のうち
敷地が前面道路へ2m接するように分筆できるかが問題となりました。
これは「接道義務」といい、もし2mの接道ができないようだと、
建築することができません。ということで、
実際にメジャーで測ってみたという次第でした。

土地を新しく購入する場合というのは、
不動産屋さんが、接道の有無など法的に
建築可能かどうかをしっかり教えてくれますが、
すでにお持ちの土地に家を建てようというときは、
ちょっとご注意下さいませ。

こんにちは、草野です。

本日は6月20日。
昨年の建築基準法改正から1年が経過しました。
今回の改正では、確認申請の厳格化や違反したときの罰則強化が
なされましたが、施行当時は事前の周知が充分でなかったため、
現場が混乱していたのも記憶に新しいところ。

さすがに今ではだいぶ落ち着き、
木造の平屋や2階建てであれば（いわゆる4号建築物）、
確認申請もわりあいスムーズに通っているようです。

とは言え、構造計算書の添付が必要な鉄骨造やコンクリート造の建物では、
いまだに確認申請で数ヶ月かかるということもあるようです。
そのために、請負契約を締結したものの工事に着工できなず、
工務店の中には資金繰りがつかなく倒産してしまったという例もあります。

また、よく聞く話に建築家の「設計監理料」があります。
姉歯事件の影響で構造設計家が忙しくなり、構造設計料がアップしたため、
その分設計監理料を値上げしたり、値上げはしなくても
「構造計算料は別途」にしているという建築家が多くなりました。
施主にとっては、設計に関して出費が増えるのですが、
あれだけ大きな話題になり、逆に構造設計の重要性が認知されたせいか、
意外とお施主さんにもスムーズに受け入れられているようです。

姉歯問題は日本の建築業界に激震を与えましたが、
これまで日影の存在だった「構造設計」の重要性を世に知らしめた
という点では、建築の世界に貢献したと言えるのかもしれませんね。

こんにちは、草野です。

昨日は、耐震性の高い住宅をつくる方法として、
「住宅性能評価表示制度」のことをチラッとご紹介したところで
終わってしまいましたので、本日はもう少し詳しくご紹介します。

「住宅性能評価表示制度」というのは、平成12年4月1日に施行された
「住宅の品質確保促進等に関する法律（品確法）」
に基づいてつくられた制度で、住宅の性能を共通のルールに基づいて
第三者（国土交通大臣の登録を受けた評価機関）が客観的に評価し、
完成してからでは見えなくなってしまう性能を中心に、
10の分野に分けて表示するというものです。

その分野は
　　1)構造の安定　2)火災時の安全　3)劣化の軽減
　　4)維持管理への配慮　5)温熱環境　6)空気環境　7)光・視環境
　　8)音環境　9)高齢者等への配慮　10)防犯に関すること
の10項目で、それぞれ等級を1〜3（一部の項目は4、5）で表示します。
等級1が建築基準法どおりなので、等級を上げることによって
建築基準法よりも性能が高くなります。
耐震についても、「構造の安定」の中の「耐震等級」を2に上げると
基準法の1.25倍、3に上げると1.5倍の性能になります。

審査は2段階で、まず設計図面の審査、次に建設現場の審査となります。
それぞれ国の認定を受けた評価員による審査に合格すると
「設計住宅性能評価書」「建設住宅性能評価書」
が発行され、公的なお墨付きを得ることになります。
このように二重にチェックされることにより、
違法建築や手抜工事の防止にもつながります。

もし、このようなチェックを受けても竣工後何かトラブルが発生した場合、
「建設住宅性能評価書」を取得している住宅については、
建築士や弁護士などで構成される「指定住宅紛争処理機関」を
1万円という格安の申請料で利用することが出来ます。

この「住宅性能評価表示制度」、どなたでも利用することが出来ますので、
利用してみたいという方は、建築会社に相談されると良いでしょう。
ただし、建築会社にとっては手間ひまがかかるので
あまり積極的に対応してくれないことがあるかもしれませんし、
申請手数料が1軒あたり14〜5万程度かかることもご承知下さい。

なお、リブネットのコンサルティングを利用して家づくりをなさる方には、
この「住宅性能評価表示制度」を無料でプレゼントしています。
ぜひ「住宅性能評価表示制度」を利用して、
安心・安全な家づくりをなさっていただければと思います。